De vruchtgebruikconstructie heeft bij de aankoop van een onroerend goed veel voordelen!

De fiscus hanteert nu nieuwe waarderingsmethodes

Constructies waarbij bedrijfsleiders de naakte eigendom van hun onroerend goed kochten en de vennootschap het vruchtgebruik lieten betalen, kwamen in het verleden heel vaak voor. Dit werd door allerlei instanties vaak gepromoot. Je zou bijna gek zijn het niet te doen… daar de bedrijfsleider op het einde van de vruchtgebruikconstructie het onroerend goed volledig in eigendom kreeg van de vennootschap. De vennootschap had tevens de zwaarste kosten gedragen. Daarbovenop steeg het onroerend goed in al die tijd nog eens in waarde.

Men kwam hierop terug omdat de fiscus heel veel vruchtgebruikconstructies onder de loep nam. 

Een vruchtgebruikconstructie vergt toch enige specialisatie! 

De fiscus veronderstelt dat als het vruchtgebruik overgewaardeerd wordt, de vennootschap aan de bedrijfsleider een voordeel toegestaan heeft. Dat voordeel is in hoofde van de ondernemer belastbaar als voordeel van alle aard.

De juiste waardering van het vruchtgebruik is dus van groot belang. Daar waar vroeger de gewone 20% (naakte eigendom)-80% (vruchtgebruik) regel in acht werd genomen, kan deze vandaag niet meer gebruikt worden. Er moet een geactualiseerde waarde berekend worden van het totaal van de toekomstige huuropbrengst. Als actualisatievoet wordt meestal de OLO-rente op 10 jaar gebruikt plus 1%. Maar deze staat zo laag zodat dit leidt tot een hogere waarde van het vruchtgebruik. Maw een hogere kost voor de vennootschap, en een lagere kost voor de bedrijfsleider zelf. 

Wat stelt de fiscus voor als nieuwe waarderingsmethode.

Dit komt neer op een correctie van de waarde van het vruchtgebruik naar beneden toe. Waardoor bij controle van de fiscus het risico stijgt voor de bedrijfsleider dat deze laatste belast wordt op een voordeel van alle aard wegens overwaardering van het vruchtgebruik.

De fiscus vindt dat de actualisatievoet niet meer mag afhangen van de huidige lage rente maar moet gebaseerd zijn op het nettohuurrendement. Daarbovenop vindt de fiscus dat het rendement van de naakte eigenaar en vruchtgebruiker gelijkwaardig moet zijn.

De rulingcommissie verwoord de nieuwe waarderingsmethode in een van de nieuwe modelaanvragen die ze op haar website presenteert.

Conclusie!

Een vruchtgebruikconstructie bij de aankoop van een onroerend goed door een ondernemer heeft nog steeds vele voordelen. Zorg er alleen voor dat je het correct doet en laat je bijstaan door een specialist.

Wil je op de hoogte blijven van onze artikelen, schrijf je vrijblijvend in op onze nieuwsbrief. 

 

wij bieden ook volgende dienstverlening aan: